Τη Δευτέρα 20 Μαρτίου 2023 ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογίου Αθηνών που αφορά όλα τα ακίνητα που βρίσκονται στο Δήμο Αθηναίων.
Πράγματι με την υπό στοιχεία 223/2304681/01.03.2023 απόφαση του Προέδρου του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» διαπιστώθηκε – κατά την τυπική διατύπωση των σχετικών νομικών διατάξεων – η περαίωση της κτηματογράφησης και η ολοκλήρωση της καταχώρισης των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία για τα ακίνητα στο Δήμο Αθηναίων της Περιφερειακής Ενότητας Κεντρικού Τομέα Αθηνών της Περιφέρειας Αττικής.
Με την ίδια απόφαση ορίστηκε ημερομηνία για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός του Δήμου Αθηναίων η Δευτέρα 20 Μαρτίου 2023.
Τι σημαίνει πρακτικά ότι ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογίου Αθηνών;
Πρώτα πρώτα ότι κάθε επιμελής ιδιοκτήτης ακινήτου σκόπιμο είναι να ελέγξει ότι συμπεριλήφθηκε στην πρώτη εγγραφή του Κτηματολογίου για κάθε ακίνητο που βρίσκεται στο Δήμο Αθηναίων και τον αφορά επειδή πχ έχει δικαίωμα κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης κλπ.
Καλό (αλλά όχι υποχρεωτικό) θα ήταν αυτό να γίνει άμεσα από τους ιδιοκτήτες ακινήτων επί των οποίων υπήρξαν μεταβολές ως προς κάποιο εμπράγματο δικαίωμα (κληρονομία, πώληση και αγορά, δωρεά εν ζωή, γονική παροχή κλπ) τα τελευταία χρόνια, οι οποίες δεν είχαν καταχωρηθεί στην τελευταία ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων.
Εάν ο ιδιοκτήτης εντοπίσει κάποιο λάθος στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου Αθηνών, θα πρέπει να ενημερώσει το δικηγόρο του για να κινηθεί η σχετική διοικητική διαδικασία για τη διόρθωση του σφάλματος ώστε να αποφύγει μελλοντικές ταλαιπωρίες και καθυστερήσεις.
Σε πιο θεωρητικό επίπεδο, έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών σημαίνει ότι καταργείται το σύστημα των μεταγραφών και υποθηκών που ίσχυε μέχρι σήμερα εντός του Δήμου Αθηναίων και αντικαθίσταται με το σύστημα Κτηματολογίου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2664/1998.
Αυτό σημαίνει ότι αλλάζει πλέον ο τρόπος τήρησης των στοιχείων για τα εμπράγματα δικαιώματα στα ακίνητα που βρίσκονται στο Δήμο Αθηναίων και ο τρόπος εκδόσεως των σχετικών πιστοποιητικών.
Η βασικότερη διαφορά εντοπίζεται στον κτηματοκεντρικό χαρακτήρα του εισαγόμενου συστήματος δημοσιότητας, σε αντίθεση με τον προσωποκεντρικό χαρακτήρα του συστήματος μεταγραφών και στην παράλληλη τήρηση κτηματολογικών διαγραμμάτων για όλα τα ακίνητα της αρμοδιότητας του Κτηματολογικού Γραφείου.
Η βασική νομοθεσία που διέπει το θεσμό του Κτηματολογίου περιέχεται στους νόμους 2308/1995, 2664/1998 όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν. Ειδικότερα, κατά το στάδιο λειτουργίας και εφαρμογής του θεσμού του Κτηματολογίου στο Δήμο Αθηναίων, ισχύουν οι διατάξεις του νόμου 2664/1998.
Το νέο σύστημα δημοσιότητας των εμπραγμάτων σχέσεων επί ακινήτων, όπως αυτό διαμορφώνεται με τον ν. 2664/1998 δεν τροποποιεί ούτε καταργεί τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις που ισχύουν και καθορίζουν τον τρόπο κτήσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, δηλαδή της κυριότητας, της επικαρπίας, της υποθήκης κλπ.
Το Υποθηκοφυλακείο Αθηνών, στην αποκλειστική τοπική αρμοδιότητα του οποίου εμπίπτει η κτηματογραφημένη περιοχή του Δήμου Αθηναίων θα λειτουργεί μεταβατικά ως Κτηματολογικό Γραφείο.
Εγγραφές των πράξεων που αφορούν στα ακίνητα εντός του Δήμου Αθηναίων (συμβόλαια πώλησης, αποδοχές κληρονομίας, γονικές παροχές, δωρεές εν ζωή κλπ) θα καταχωρούνται πλέον στα κτηματολογικά βιβλία και λοιπά τηρούμενα στοιχεία.
Τα βιβλία του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών που τηρούνται από Υποθηκοφυλακείο Αθηνών θα επέχουν θέση αρχείου που θα φυλάσσεται από το Υποθηκοφυλακείο, το οποίο θα εκδίδει τα σχετικά αντίγραφα και πιστοποιητικά.
Στα πιο πρακτικά ζητήματα, το εξής δεν θα απαιτείται η υποχρέωση για μνεία και επισύναψη πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου σε συμβόλαια που συντάσσονται για ακίνητα εντός του Δήμου Αθηναίων με περιεχόμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και καταργείται η σχετικώς προβλεπόμενη ποινή ακυρότητας επί παράλειψης.
Καταργείται η υποχρέωση προσκόμισης πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου κατά τη συζήτηση ενώπιον Δικαστηρίου υπόθεσης που έχει ως αντικείμενο δικαίωμα εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία
Οι πράξεις που θα μεταγραφούν και γενικώς θα καταχωρηθούν στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου μέχρι την προηγούμενη ημέρα έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου, δηλαδή τις 19.03.2023 για ακίνητα εντός του Δήμου Αθηναίων, θα καταχωριστούν αυτεπάγγελτα από τις υπηρεσίες των Κτηματολογικών Γραφείων στα κτηματολογικά βιβλία κατά την πρώτη ημέρα της έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου Αθηνών.
Καλό θα ήταν για αυτές τις μεταγραφές και καταχωρήσεις μέχρι τις 19.3.2023 να συνυποβάλλεται κατά την υποβολή της αίτησης για την μεταγραφή ή εγγραφή / καταχώρηση οποιοδήποτε έγγραφο που έχει τυχόν εκδοθεί από το Γραφείο Κτηματογράφησης κατά το προηγούμενο διάστημα από το οποίο να προκύπτει ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, όπως είναι το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή το απόσπασμα προσωρινού κτηματολογικού πίνακα ανάρτησης.
Η συνυποβολή των στοιχείων με το ΚΑΕΚ του ακινήτου αποσκοπεί απλώς στη διευκόλυνση των αρμοδίων υπηρεσιών για τον ορθό εντοπισμό του ακινήτου που θα αφορά κάθε πράξη που θα μεταγραφεί ή θα εγγραφεί στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου για το χρονικό διάστημα από 01.03.2023 έως και 19.03.2023.
Σκοπός αυτής της διευκόλυνσης είναι ο εντοπισμός του ακινήτου βάσει του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου και η άμεση ενημέρωση των κτηματολογικών εγγραφών, εφόσον ασφαλώς συντρέχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις για την καταχώριση της πράξης στο κτηματολογικό φύλλο του οικείου ακινήτου κατά το νόμο 2664/1998.
Στεφανος Ασλανιδης Δικηγορος παρ' Αρειω Παγω 