Το ερώτημα αν το πρακτικό διαμεσολάβησης σε κτηματολογική διαφορά καταχωρείται στο Κτηματολόγιο έχει καταστεί ιδιαιτέρως σοβαρό, ιδίως λόγω της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης που από 1.4.2022 ισχύει για τις κτηματολογικές διαφορές.

Επί του ζητήματος υποστηρίζονται και οι δύο απόψεις, με εκατέρωθεν λογικά νομικά επιχειρήματα που αντλούνται από τις αντιφατικές διατάξεις των νόμων της Ελληνικής Πολιτείας.

Εάν το πρακτικό διαμεσολάβησης δεν μπορεί να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο, ποιος είναι ο σκοπός της αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης;

Εάν το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο, πώς θα προστατευτούν οι συναλλαγές από εικονικές αντιδικίες που επιλύονται με πρακτικό διαμεσολάβησης ώστε να αποκτηθεί τίτλος καταχώρισης στο κτηματολόγιο;

Σε ένα ευνομούμενο κράτος το ζήτημα θα είχε λυθεί νομοθετικά, αλλά όχι στην Ελλάδα!

Ας δούμε την υπ’ αριθμ. 1252/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών που δημοσιεύτηκε στην ιστοσελίδα του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, στον ανωτέρω σύνδεσμο, με την οποία κρίνεται ότι ναι, το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρείται στο κτηματολόγιο.

Σημειώνουμε ότι η απόφαση είχε εκδοθεί πολύ πριν την θέσπιση υποχρεωτικής πρώτης συνεδρίας διαμεσολάβησης στις κτηματολογικές εγγραφές.

«Η διαμεσολάβηση, ως εναλλακτική μέθοδος επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών εκτός δικαστηρίων, καθιερώθηκε με το ν.3898/2010 κατ’ εφαρμογή της οδηγίας 2008/52/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 21ης Μαΐου 2008.

Οι διαφορές που μπορούν να υπαχθούν σε διαμεσολάβηση είναι όλες οι διαφορές του ιδιωτικού δικαίου, το αντικείμενο των οποίων έχουν εξουσία να διαθέτουν τα μέρη της διαφοράς (άρθρο 2 ν. 3898/2010).

Η προσφυγή των μερών στη διαμεσολάβηση είναι οικειοθελής και μπορεί να γίνει, είτε πριν την έναρξη οποιοσδήποτε δικαστικής διαδικασίας, ή μετά την έναρξη της και μάλιστα σε οποιοδήποτε στάδιο αυτής.

Στη διαδικασία της διαμεσολάβησης τα μέρη παρίστανται υποχρεωτικά με τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους (άρθρο 8§1 ν. 3898/2010).

Σε περίπτωση που τα μέρη επιτύχουν να επιλύσουν τη διαφορά κατά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης, τότε η συμφωνία τους αποτυπώνεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο υπογράφεται από τα μέρη, τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους και τον διαμεσολαβητή.

Σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 9§3 του ν. 3898/2010 το πρακτικό διαμεσολάβησης, από την κατάθεση του στη γραμματεία του μονομελούς πρωτοδικείου της περιφέρειας όπου διεξήχθη η διαμεσολάβηση, εφόσον περιέχει συμφωνία των μερών για ύπαρξη αξίωσης, που μπορεί να εκτελεστεί αναγκαστικά, αποτελεί εκτελεστό τίτλο, σύμφωνα με το άρθρο 904§2 εδ. γ’ ΚΠολΔ.

Η διαμεσολάβηση, ως μέθοδος εξωδικαστικής επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών, αναγνωρίζεται νομοθετικά και στον ΚΠολΔ, όπως ισχύει σήμερα μετά την τροποποίηση του με το ν.4335/2015.

Ειδικότερα, οι διατάξει των άρθρων 116Α και 214Γ ΚΠολΔ, καθιερώνουν την υποχρέωση του δικαστηρίου να ενθαρρύνει και να προτείνει, σε κάθε στάση της δίκης και σε κάθε διαδικασία, την προσφυγή των διαδίκων στη διαμεσολάβηση, ορίζοντας και τις δικονομικές συνέπειες, που θα είχε η προσφυγή των διαδίκων σε μια τέτοια διαδικασία.

Πρόκειται συγκεκριμένα για την αναβολή της συζήτησης της υπόθεσης για χρονικό διάστημα τριών (3) μηνών, ή ακόμα και τη ματαίωση της στο πλαίσιο των άρθρων 237 και 238 ΚΠολΔ (άρθρο 214Γ§1 ΚΠολΔ).

Περαιτέρω, με την προσθήκη στον ΚΠολΔ της διάταξης του άρθρου 214Β, με το ν.4055/2012, προβλέπεται η δυνατότητα επίλυσης της διαφοράς με τη βοήθεια δικαστή, ο οποίος επιτελεί ρόλο μεσολαβητή, χωρίς κατ’ ανάγκην να έχει λάβει ειδική εκπαίδευση και πιστοποίηση, όπως τούτο ρητά απαιτείται για τον διαμεσολαβητή (άρθρα 4 εδ. γ και 5 του ν. 3898/2010 και π.δ 123/2010).

Συγκεκριμένα, η διάταξη του άρθρου 214Β§2 ΚΠολΔ ορίζει ότι οι δικαστές μεσολαβητές πλήρους ή μερικής απασχόλησης ορίζονται σε κάθε πρωτοδικείο και εφετείο, για δύο έτη.

Αυτό σημαίνει ότι, ο δικαστής μεσολαβητής ορίζεται από τον προϊστάμενο του πρωτοδικείου ή του εφετείου, είναι επομένως συγκεκριμένος και δεν επιλέγεται από τα μέρη, όπως ο διαμεσολαβητής.

Οι δύο αυτές δυνατότητες συναινετικής επίλυσης της διαφοράς συμπίπτουν απόλυτα ως προς την ισχύ και λειτουργία του πρακτικού στο οποίο καταλήγουν, σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας των μερών.

Τόσο το πρακτικό διαμεσολάβησης, όσο και το πρακτικό δικαστικής μεσολάβησης, έχουν από το νόμο την ίδια ακριβώς ισχύ εκτελεστού τίτλου, σύμφωνα με το άρθρο 904§2 εδ. γ’ ΚΠολΔ, από την κατάθεση του στη γραμματεία του αρμόδιου πρωτοδικείου (πρβλ. άρθρα 214Β§5 ΚΠολΔ για τη δικαστική μεσολάβηση και 9§3 ν.3898/2010 για τη διαμεσολάβηση, των οποίων ακόμα και η σχετική διατύπωση ταυτίζεται απόλυτα).

Περαιτέρω, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 293§1 ΚΠολΔ, όπως αυτή ισχύει, οι διάδικοι μπορούν σε κάθε στάση της δίκης να συμβιβάζονται, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ουσιαστικού δικαίου.

Ο συμβιβασμός γίνεται με δήλωση ενώπιον του δικαστηρίου ή του εισηγητή δικαστή ή συμβολαιογράφου και επιφέρει αυτοδίκαιη κατάργηση της δίκης.

Ο συμβιβασμός αυτός, καθώς και εκείνος που περιέχεται στα πρακτικά των παραγράφων 3 του άρθρου 214Α και 5 του άρθρου 214Β, καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος για την κτήση, κατάργηση ή μεταβολή εμπράγματου δικαιώματος.

Η διάταξη αυτή εξομοιώνει ως προς τις έννομες συνέπειες τους το πρακτικό δικαστικής μεσολάβησης και το πρακτικό εξώδικης επίλυσης της διαφοράς κατ’ άρθρο 214Α§3 ΚΠολΔ, με το πρακτικό δικαστικού συμβιβασμού.

Κατά συνέπεια, τα πρακτικά του δικαστηρίου που περιέχουν συμβιβασμό, το πρακτικό εξώδικης επίλυσης της διαφοράς του άρθρου 214Α§3 ΚΠολΔ και το πρακτικό δικαστικής μεσολάβησης του άρθρου 214Β§5 ΚΠολΔ, συνιστούν τύπο ισοδύναμο προς το συμβολαιογραφικό έγγραφο, που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο και μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως τίτλοι για τη σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος.

Ωστόσο, στη διάταξη του άρθρου 293§1 εδ. γ’ ΚΠολΔ δε γίνεται ρητή αναφορά στο πρακτικό μεσολάβησης, που συνάπτεται σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 214Γ ΚΠολΔ, με συνέπεια να δημιουργείται κενό δικαίου.

Παρά ταύτα, η έλλειψη ρητής νομοθετικής ρύθμισης, δε δημιουργεί καμιά αμφιβολία για το ότι ο σκοπός του νόμου που αφορά στην έννοια και λειτουργία του πρακτικού δικαστικού συμβιβασμού, καλύπτει και το πρακτικό διαμεσολάβησης του άρθρου 9 ν. 3898/2010, κατ’ ανάλογη εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 293§1 εδ. γ’ ΚΠολΔ, για τους εξής λόγους:

ί) το πρακτικό διαμεσολάβησης, που περιέχει συμφωνία των μερών για αξίωση που μπορεί να εκτελεστεί αναγκαστικά, από και με την κατάθεση του στη γραμματεία του αρμοδίου πρωτοδικείου είναι τίτλος εκτελεστός, σύμφωνα με το άρθρο 904§2 εδ. γ’ ΚΠολΔ, ισοδυναμεί επομένως με δικαστική απόφαση.

ii) το πρακτικό διαμεσολάβησης έχει την ίδια ακριβώς ισχύ και με τους ίδιους όρους με το πρακτικό δικαστικής μεσολάβησης, που συνάπτεται σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 214Β§5 ΚΠολΔ.

iii) επίσης, το πρακτικό συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς, κατ’ άρθρο 214Α ΚΠολΔ, μετά την επικύρωση του από τον δικαστή ή τον πρόεδρο του δικαστηρίου ενώπιον του οποίου εκκρεμεί η αγωγή ή το ένδικο μέσο, αποτελεί τίτλο εκτελεστό, αν η διαφορά περιλαμβάνει και καταψήφιση, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 214Α§3 ΚΠολΔ.

Με βάση τα προαναφερθέντα προκύπτει ότι σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις σκοπός του νομοθέτη είναι η εξομοίωση όλων των μορφών εξωδικαστικής επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών προς το δικαστικό συμβιβασμό και τα αποτελέσματα του.

Ειδικότερα, με την προϋπόθεση τήρησης της προβλεπομένης από τις διατάξεις των άρθρων 9§3 του ν.3898/2010, 214Β§5 και 214Α§3 ΚΠολΔ διαδικασίας για την κατάθεση στη γραμματεία του αρμοδίου δικαστηρίου -στις περιπτώσεις της διαμεσολάβησης και της δικαστικής μεσολάβησης– ή για την επικύρωση από τον αρμόδιο δικαστή -στη περίπτωση της εξώδικης συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς κατ’ άρθρο 214Α ΚΠολΔ- το πρακτικό εξώδικης επίλυσης της διαφοράς, ανεξάρτητα από τη διαδικασία από την οποία προήλθε, αποτελεί -και στις τρεις πιο πάνω περιπτώσεις- εκτελεστό τίτλο.

Πρόκειται συνεπώς για όμοιες περιπτώσεις, στις οποίες ο νόμος επιβάλλεται, με βάση την αρχή της ισότητας, να προβλέπονται ίδιες έννομες συνέπειες ως προς την εξομοίωση όλων των μορφών εξωδικαστικής επίλυσης των ιδιωτικών διαφορών προς το δικαστικό συμβιβασμό και τα αποτελέσματα του.

Στο σημείο αυτό, ακριβώς, εδράζεται ο δικαιολογητικός λόγος της αναλογίας, από την οποία συνάγεται ερμηνευτικά ότι και το πρακτικό διαμεσολάβησης του άρθρου 9 ν. 3898/2010 εξομοιώνεται με πρακτικό δικαστικού συμβιβασμού, εφόσον κατά ρητή διάταξη νόμου (παρ. 3 του πιο πάνω άρθρου 9), αποτελεί εκτελεστό τίτλο από την κατάθεση του στη γραμματεία του αρμοδίου πρωτοδικείου.

Έτσι, αναμφισβήτητα μπορεί να χρησιμοποιηθεί, αυτό καθαυτό, ως τίτλος για τη σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος, ακόμη και στις περιπτώσεις διαφορών που προκύπτουν από ανακριβείς κτηματολογικές εγγραφές (Δ.Παπαστερίου Κτηματολογικό Δίκαιο, έκδοση 2013, σελ. 823).

Και τούτο διότι στη διάταξη του άρθρου 293§1 ΚΠολΔ ορίζεται ρητά ότι τόσο ο δικαστικός συμβιβασμός, όσο και ο συμβιβασμός που περιέχεται στα πρακτικά των παραγράφων 3 του άρθρου 214Α και 5 του άρθρου 214Β ΚΠολΔ, καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο.

Αυτό σημαίνει ότι, αν το πρακτικό δικαστικού συμβιβασμού, ή το πρακτικό συμβιβαστικής επίλυσης της διαφοράς κατά το άρθρο 214Α§3 ΚΠολΔ, ή το πρακτικό δικαστικής μεσολάβησης του άρθρου 214Β§5 ΚΠολΔ αφορά σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, καλύπτει τον απαιτούμενο κατά το ουσιαστικό δίκαιο τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (1192 αρ. 1 ΑΚ), κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 293§1 εδ. γ’ ΚΠολΔ, και επομένως μπορεί να μεταγράφει στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.

Συνεπώς, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν, πρέπει να γίνει δεκτό ότι το πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο επιλύεται διαφορά που αφορά σε ακίνητο κατά τρόπο ώστε να συνιστάται, αλλοιώνεται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα, από και με την κατάθεση του στη γραμματεία του αρμοδίου πρωτοδικείου, οπότε είναι και τίτλος εκτελεστός, σύμφωνα με το άρθρο 904§2 εδ. γ’ ΚΠολΔ, αναπληρώνει πλήρως τον συμβολαιογραφικό τύπο, που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 293§1 εδ. γ’ ΚΠολΔ και μπορεί να μεταγράφει ή να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο.

Κατά τη μεταγραφή ή καταχώριση, πλην του πρακτικού διαμεσολάβησης, θα πρέπει να συνυποβληθούν στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, όλα εκείνα τα έγγραφα που επισυνάπτονται σε ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο, όπως δήλωση φόρου μεταβίβασης ή χρησικτησίας, τοπογραφικό διάγραμμα, πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας, πιστοποιητικό άρθρου 54α ν. 4174/2013 περί καταβολής ΕΝ.Φ.Ι.Α, βεβαίωση μηχανικού κατά το ν. 4178/2013, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κ.λπ.

Κατά τα λοιπά, ο έλεγχος της νομιμότητας του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου κατά το άρθρο 16§ 1 του ν. 2664/1998, δεν μπορεί να επεκταθεί σε έλεγχο της νομικής ή ουσιαστικής ορθότητας της συμφωνίας επίλυσης της διαφοράς, που περιέχεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης (Ε.Τσέλιου, Το πρακτικό διαμεσολάβησης ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης και ως τίτλος προς μεταγραφή, Συνήγορος 2017 σελ.66-69).»

Αντίθετες προς την ανωτέρω απόφαση είναι εν πολλοίς τόσο η υπ’ αριθμ. 7/2021 Εγκύκλιος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών όσο και 21/2021 Γνώμη της Επιτροπής Νομικών θεμάτων της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης.

Το σκεπτικό τους στηρίζεται στη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 8 του ν. 4640/2019, η οποία ορίζει ότι: «Αν η συμφωνία που περιέχεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης περιλαμβάνει και διατάξεις που αφορούν δικαιοπραξίες, οι οποίες υπόκεινται εκ του νόμου σε συμβολαιογραφικό τύπο, οι δικαιοπραξίες αυτές πρέπει να περιβληθούν τον συμβολαιογραφικό τύπο. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται οι ρυθμίσεις που διέπουν τη σύνταξη τέτοιων συμβολαιογραφικών εγγράφων και τη μεταγραφή τους.»

Και μόνο το γεγονός της έντονης νομικής διχογνωμίας δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου ως προς την αποτελεσματικότητα της διαμεσολάβησης, η οποία εφόσον ισχύει θα πρέπει να καταχωρείται υποχρεωτικά στο κτηματολόγιο.

Σε κίνδυνο τίθεται και η ασφάλεια των συναλλαγών, η οποία κινδυνεύει σε περίπτωση που το ίδιο πρακτικό διαμεσολάβησης που αφορά ακίνητα τοπικής αρμοδιότητας διαφορετικών κτηματολογικών γραφείων, γίνει δεκτό προς καταχώριση από το ένα κτηματολογικό γραφείο και απορριφθεί από το άλλο κτηματολγικό γραφείο!!!

Βρισκόμαστε λοιπόν σε αναμονή της τυχόν καθυστερημένης ενεργοποίησης του νομοθέτη.

Σε προηγούμενες αναρτήσεις μας είχαμε ειδικότερα αναφερθεί στην έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου Αθηνών και στη διόρθωση πρώτης εγγραφής κτηματολογίου με αντίδικο το Ελληνικό Δημόσιο.

Εάν θέλετε, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το δικηγορικό γραφείο μας για ζητήματα κτηματολογικών διαφορών ακινήτων που τυχόν σας απασχολούν μέσω του ανωτέρω συνδέσμου ή μέσω της κατωτέρω φόρμας επικοινωνίας.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: Το πρακτικό διαμεσολάβησης κτηματολογικής διαφοράς πρέπει να καταχωρείται στο κτηματολόγιο.